<ol id="iqb81"></ol>
    <rp id="iqb81"></rp>
      <span id="iqb81"></span>
    1. <button id="iqb81"><acronym id="iqb81"></acronym></button>

    2. <th id="iqb81"><track id="iqb81"></track></th><em id="iqb81"></em>

      房產資訊

      社區商業轉型在路上 剖析社區商業升級之路

      2019-10-04 來源:鳳凰網奇點商業 用手機看

      掃描二維碼分享朋友圈

        原標題:社區商業轉型在路上 剖析社區商業升級之路

        當前傳統社區商業,面臨:底商過剩、缺乏規劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

        社區商業經過20多年的發展,建筑形態從住宅底商及街鋪,逐步演變為集中式購物場所,業態更復合,購物更具體驗感,社區商業已從對居民吃喝基本生活需求的滿足,升級對精神層面的滿足。

        而當前傳統社區商業,面臨的問題集中在:底商過剩、缺乏規劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

        近幾年新增項目則大部分躲不開空間限制(商戶少、可逛性不足、曝光量低);時間限制(全天候需求與商業體早10晚10矛盾);情感限制(除了物理空間,還需要賦予“意義”,促成情感鏈接,用戶粘性);同質化(爭相模仿成功案例,忽略因地制宜,缺乏用戶調研與溝通)等問題。

        以上問題無論向內看還是向外看,造成因素都很客觀,也很重要,但這并不是最根本的因素。商業需要強于理解商業規律、敢于嘗鮮創造先機。

        如何規劃社區商業

        1、契合當前實際并留有調整的余地

        首先,一個社區商業的規模多大,業態比例怎么劃定,都需要做精準的定位。只有詳盡調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計,了解輻射區域內的顧客需求和消費水平,才能做出最佳的判斷,比如,項目所在區域老齡化嚴重,則顯然不適合建造兒童主題商場;若建在高校附近,則適合文化藝術類主題,可以引進密室、鬼屋等價格不高又相對新奇的業態。

        其次,要預留調整空間,以便適時調整。任何類型的商業,都不可能一開始運營就達到最佳的狀態,需要不斷調整;另外,消費者的偏好會不斷發生變化,也要對癥下藥。因此,必須要預留15%左右的空間,便于有需要的時候調整。

        2、建筑等硬件指標要符合具體業態的使用標準

        無論多好的業態規劃,終究還是需要建筑物本身去承載。物業布局要考慮居民出行習慣、建筑標準要符合業態要求,比如煙道設計等等。

        3、主題很重要,形成合力才能實現差異化

        雖然互聯網打破了傳統物理界限,但是以家庭消費,社交需求和個人休閑為場景的社區商業還是有吸引力。

        社區商業的分類

        根據操作模式以及商住比例來區分不同性質的社區商業,各商業服務能級有著一定的區別。

        如何設計

        優秀的商業設計可以激發消費者的消費欲望,讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉于這種體驗氛圍時,整個商業地產的潛在價值也將會可持續地成倍增長。1、動線設計

        動線設計直接影響商業后期的運營效果。商業面對的人群較廣,動線種類相對復雜,必須對人流、物流、車流等不同類型的動線進行合理組織。提供便捷的交通環境是商業高效運轉的必要條件。不僅前期規劃設計要考慮這一點,后期的管理與經營也必須同步跟進。許多商業的失敗不是因為設計問題,而是缺少與規劃設計思路一致的高效、系統、現代化的管理手段與設施。 2、首層平面設計

        對大型商業來說,首層平面的設計很大程度上關系到其商業價值能否躍升。首層商業直接與外部環境相連,最先與人接觸,不僅承擔著商業運營管理功能,而且是人流集散點、垂直交通與水平交通的節點、室內外空間的交叉點。可見既要滿足商業通達性的需求,又要創造良好的商業環境,使其價值最大化,首層平面設計可謂重中之重。

        3、地下車庫特色設計

        對于商業來說,地下車庫往往成為接待顧客的“第一大堂”,停車需求是否被滿足,是否有明確的區域劃分和標識系統,是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購物場所的重要因素。 4、地下空間增值開發

        對于商業來說,地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業價值。利用立體化交通組織,通過下沉廣場、中庭空間、光線、廣告導識、特色業態等多方面設計因素引導人流自然進入地下商業空間,打造地下商業氛圍,充分發掘其潛在價值。

        5、商業設計之體驗式空間設計

        好的空間設計可以有足夠的沖擊力和吸引力。而我們所追求的空間有一個共同特質——強調人在其中的“體驗性”。因為傳統商業模式的價值優勢歸根究底就在于體驗式消費模式。隨著社會的發展,人們對情感溝通的需要將遠遠大于物質消費的價值。所以,精神層面的消費需求前景無可替代,體驗式空間的開發至關重要,它已經成為商業項目成功與否的重要標準,時間消費、精神層面的需求將是未來商業的發展方向。

        6、室內外空間的互動性、連續性

        在商業設計過程中,不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流,包括灰空間的利用。其核心是創造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間。現有許多商業室外空間預留不足或者處理方式簡單、生硬,沒能與商業形成良好的溝通,這些都為后期商業運營埋下隱患。

        事實上好的商業設計不僅是做“點”,而且要做“面”,要充分利用商業外部空間,將其與商業本身統一設計,同時結合景觀、標識、色彩、形象藝術等專業一體化設計,讓商業感染力不斷擴大延伸,甚至影響周圍的城市環境,如此,商業對人的吸引力才會更強。

        社區商業的業態組合

        行業人士認為,百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區養老等九大類構成了未來社區商業的基礎業態。而社區商業根據體諒和輻射能及,也可以大致分為鄰里商業、居住區商業和社區商業中心三大類:

        鄰里商業(標準型):面積一般在3000平米以下,由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成,包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪,服務人口一般在1.5萬人以下;

        居住區商業(中大型):面積一般在3000-20000平米,以超市為主力店,包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪,服務人口一般在3~5萬人;

        社區商業中心(加強型):面積一般在20000-50000平米,以生活百貨或大賣場為主力店,休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務,服務人口一般在8~10萬人。

        社區商業業態布局特點

        根據各業態的經營特點,對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發,要注意以下幾點:

        1、在商業布局時,可優先考慮體現居民生活便利的業態,如超市、服務配套類和便利店等業態的位置,既方便社區及周邊居民的消費,又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用;

        2、餐飲等業態有噪音、衛生等問題,在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活;

        3、對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置,如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積,但必須預留良好的展示面。

        相關業態的規模、配置需求

        社區商業中常見的商家

        不同主題社區商業案例

        La Kagu,

        塑造休閑和開放的場所氣質

        La Kuga是日本設計師隈研吾及其公司完成的一個舊書倉庫改造項目。倉庫本身感覺是很封閉的,但設計師的思路是把場地做大,形成類似街角公園的效果。

        整個建筑外立面為白灰色,底層建筑四周設計成透明玻璃窗,使得建筑看起來通透、明亮。

        白色的金屬鋼構,則保留了原有工廠與倉庫的特色。

        室外景觀通過臺階設計將場地的原始地貌以一種模型式景觀再現了出來。

        為了可以通達La Kagu每一層的商鋪,隈研吾在建筑外面單獨設置了一個鋼木結構臺階,通往一層和二層的商鋪。

        臺階的設計不僅考慮到了 La Kagu的訪客,同時也通過開放中廳來滿足行人及自行車的安全需求。

        如同等高線一樣的木質階梯不僅在視覺上與周邊環境地形相契合,更是創造了一種獨特的、親切的道路形式。

        設計通過對顏色和尺寸的把控,將原本功能單一的臺階變成了一個可以供人活動的場地,增加了居民交流空間。

        La Kagu一共兩層,集合了服裝、餐飲、生活家居等業態,其核心理念是REVAL復合式設計生活空間,即「衣食住+知」,在滿足顧客的基本物質需求的同時補充精神文化需求。

        家居區域的布置與商品都無不體現著精品生活的宗旨。

        餐廳區域的菜品也以輕食為主,倡導健康與品質的生活方式。

        餐廳的菜單是由舊金山著名食物插畫師Wendy MacNaughton設計,可見la kagu對每一個細節的精心把控。

        書籍區域為核心區域,不僅是可提供閱讀的區域還定期開展各種藝術類、文化類講座。顧客在進行商業活動的同時還可以進行社交,加強社區居民的緊密度。

        La Kagu無論是在建筑設計還是在業態策略上都依靠用戶屬性來進行定位。

        滿足用戶消費體驗的同時,通過商業公共場所將社區與活動再次進行重新整合,賦予了社區商業空間新的文化與潮流的價值。

        Yoyogi Village,

        打造如公園般的豐茂景觀

        日本代代木Yoyogi Village項目由日本知名音樂人小林武史KURKKU策劃,且由潮牌商業空間教父級人物片山正通進行建筑結構和室內設計。力圖打造東京城中“自然派社區”,提倡有機消費的商業綜合體理念。除此之外,Yoyogi Village的景觀部分由日本植人氣物獵人、花卉植物生產批發商“花宇”第五代傳人西畠清順設計。Yoyogi Village分為兩個區:集裝箱區和村莊區。片山正通以「沒有房間的飯店」為概念,設計出一個由不同種類的餐廳、面包店、藝廊、咖啡館、旅行社與SPA等空間組成的空間。

        每個空間利用船運集裝箱進行商業區域維和、回旋簇擁著庭園步道。

        西畠清順從世界各地搜羅來120多種奇珍異卉和巨型樹木,以“和平共存”的設計理念,將代代木Yoyogi村塑造成保育世界植物多樣性的“植物園”。Yoyogi Village內的業態以生活方式和飲食為主要訴求的集裝箱商店聚落,結合商品、園藝、美食、音樂、設計等多方面、多層次的業態。

        每家店堅持可持續發展理念,支持環保生活及有機農場發展,形成一個多功能的聚集空間,強調簡約和自然的觀念。

        Yoyogi Village利用集裝箱作為基礎載體開創環保生態的店鋪、有機餐館、咖啡館和活動場所,將約2000平方米的都巿空間創造成既充滿品味的城巿綠洲。

        人們在其中不僅可以感受到富有生態與綠色的商業街區,更能享受環境創造出的人與人的親密交流空間。

        無論是一層的有機餐廳、音樂酒吧、手工酵母面包店,還是二層的竹纖維品牌TAKEFU的直營店都在傳遞著有機消費的倡導理念。

        代代木Yoyogi Village的出現推動了社區商業在生態、可持續發展上的探索,為創意產業開辟了新的道路,使一個被忽略的社區空間重新充滿生機活力。

        Kreetha7,

        讓建筑本身成為體驗的一部分位于泰國曼谷的Kreetha7社區購物中心由Stu/D/O事務所打造。其設計將建筑體量被劃分成九個分開的體塊,其中的每個商業區面積不超過300平方米,尺度宜人。入口地面以類似方式升高來創造了一個緩坡,界定了主要通道。小型商業街區組成一前一后兩個縱向體塊,設計師使用連續曲線屋頂來連接建筑群,適合附近居民在此聚餐,休閑。場地內的現存樹木保存完好,與周邊設施一起構成了場地的主要用餐區。屋頂材質由混凝土構成,地面則由木板和綠色植物構成。Kreetha7主要業態為咖啡廳、酒吧、餐廳、零售店之類的服務型商業,加之建筑的開放性形態使其成為社區居民青睞的社交與休閑場所。Kreetha7力圖創建一個新社區商業空間,而非創建大型封閉式社區購物中心。Kurve 7社區購物中心通過建筑形態的曲線將社區區域進行定義、設計、引導和連接,使得整個社區商業空間通過一系列露天花園和公共空間連到一起。同時輔以貼近生活的業態使得商業建筑的公共屬性得以增強。

        The Commons,

        讓人自由探索的半室外空間

        泰國曼谷The Commons的設計理念是先打造一個社區,其次才是一個商城。

        商場設計在三點上與其他商場不同,一商城內不設置空調,完全依靠排氣扇輔助的自然通風。建筑的屋頂設置了一組工業級的排氣扇來大大加速熱空氣排出這一過程。在這里你能感受到來自自然的空氣。第二作為一個多層的商業項目,項目公區內不設置自動扶梯,垂直交通必須依靠步行樓梯或垂直電梯。樓梯被縱向切成兩半,一半向上,一半向下。同時,在通行功能之外,樓梯還融入了一些可供就坐的開放平臺,富有趣味的小布景和小舞臺。商場的第三點不同是整個項目主材質使用混凝土,幾乎沒有額外的飾面材料,感官上干凈純粹。在The Commons70%的面積拿出來做公共活動區域,只留了30%的區域用來經營。the Commons四樓的露天草坪可以提供給孩童進行戶外玩耍與交流。二層設置有玩樂區,內設兩間活動室,提供樂高積木、益智拼圖、音樂墻、軟墊游藝區等玩樂設施。商場還策劃了長期的親子互動項目,除此之外,還開展了一些“快閃”活動。除卻建筑本身設置、提供的可供居民聚集、活動的場所外,商場本身還提出了”工作坊“和”善意計劃“等公眾參與度高的活動。可以說,在the Commons頂樓的廚房、天臺全部可以用來提供互動的場所,讓人們進行分享與交流。

        the Commons的一系列活動都切實地加強人與人和人與環境的緊密感,在根于社區的空間的同時,對社區還具有反哺的作用。

        隨著社會、經濟發展,作為城市文化的一部分,商業建筑逐漸被要求具有“公共屬性”。無論設計還是經營,關注的核心不是物,而是人本身——這也是我們當下值得思考和不斷探究的問題。

        最后

        近年受樓市政策的刺激,商業地產受到熱捧,社區商業在國家商業布局和城鎮化大力發展的前提下倍受受關注,未來復合型的社區商業產品將成為社區商業發展的趨勢。

        社區商業的功能從加強社區服務、投資性產品演變為復合型社區商業產品,其規劃的專業性和業態的多元性將是其主要特點,能夠滿足人們在社區內體驗到娛樂、消費、養老、商務等便利,將是其在商業領域最具競爭力的核心優勢。

        社區型購物中心提供了一種與緊張的工作環境截然相反的舒緩、慢節奏氣氛,滿足了社區居民個性化、多層次的情感需求及服務需求。因此,在引進新晉品牌時,必須注重其服務理念。以及在進行業態規劃和布局時要重點考慮對目標人群的吸引和影響力,客流貢獻型的業態往往在社區購物中心中起到舉足輕重的作用。

        如今,社區購物中心在全國的購物中心總量中占比將近一半。社區型購物中心是未來發展的重點,也是未來成長潛力最好的,這也帶來了同質化競爭嚴重的問題。除了吸引消費者消費,運營策略也是一個社區型購物中心能夠取勝的關鍵所在。因此要做到經營商家的品牌連鎖化;合理的商業定位、業態規劃和面積配比;零售商聯合擴大經營的范圍;社區型購物中心要更加注重"硬件"的提升和"軟件"的深化;客源分析要精準,打造雙向服務功能才能出奇制勝。

      責編:小貝

      論壇互動 在線咨詢 優惠登記 回到頂部
      小色妻